Экономика

Почему в Мордовии высокие цены на жилье

Cпециальное расследование «Столицы С»

Вкладываться в саранскую недвижимость по-прежнему выгодно. Но что будет после 2018 года?.. Вкладываться в саранскую недвижимость по-прежнему выгодно. Но что будет после 2018 года?..

Микрорайон «Юбилейный» должен был стать одним из самых современных в Саранске, но уже не первый год является линией фронта на войне собственников новых квартир с застройщиком в лице Мордовской ипотечной корпорации (МИК). Председатель одного из местных ТСЖ направил Президенту страны Владимиру Путину видеообращение, чтобы обратить внимание на проблему некачественного жилья. За разъяснением ситуации ОЛЬГА ПЛАТОНОВА обратилась к министру строительства и архитектуры РМ Евгению Терелову.

 

Согласно данным Росстата, в третьем квартале прошлого года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в Поволжье составила 45,3 тысячи рублей. Самые дорогие квартиры в новостройках Нижегородской области (58,3 тысячи рублей), Башкортостана (52,4), Пермского края (51,4) и Татарстана (49). Далее следует Мордовия, где за «квадрат» застройщики просили в среднем 47,3 тысячи рублей. Самые низкие цены в Оренбургской (40,2), Самарской (39,4) и Ульяновской областях (37,9). Между тем по уровню доходов населения Мордовия находится на 12-м месте в ПФО, опережая лишь Марий Эл и Кировскую область…

 

Цена

Евгений Терелов лично разберется с теми, кто подсовывает проблемные договоры купли-продажи... Евгений Терелов лично разберется с теми, кто подсовывает проблемные договоры купли-продажи…

«Не согласен, что в нашей республике дорогое жилье! — комментирует министр строительства и архитектуры РМ Евгений Терелов. — Мордовия — это не только Саранск. В районах республики стоимость квадратного метра в новостройках составляет сегодня 29—35 тысяч рублей. Чем же Мордовская ипотечная корпорация заслужила такое повышенное внимание?! Тем, что реализует квартиры для социальных категорий населения. К ним относятся молодые семьи, ветераны войны, дети-сироты, молодые учителя и работники бюджетной сферы, имеющие право на государственную поддержку в виде сертификатов или субсидий. Кстати, для них «квадрат» жилплощади сегодня стоит всего 34 тысячи рублей, что на 30—40 процентов ниже рыночной стоимости. Цена может незначительно меняться. Квартиры на первом и верхнем этажах продаются с коэффициентом 0,8—0,9, на средних — 1,1—1,2. На общую стоимость также влияет площадь балконов и лоджий. К первым применяется коэффициент 0,3, ко вторым — 0,5. То есть, покупая жилье с лоджией 3 на 2 метра, придется доплатить за три «квадрата». Также стоит знать, что на цену в 34 тысячи за квадратный метр в Саранске могут претендовать только те, кто получил сертификат в городе, где и прописан. Жителям районов, пожелавшим приобрести квартиру в столице Мордовии, ипотечная корпорация продаст ее только по коммерческой цене — в среднем 47 тысяч рублей за «квадрат». Почему? Новостроек в столице меньше, чем желающих в них заселиться. Например, для жителя Старого Шайгова, получившего там субсидию, застройщики построили жилье в райцентре по 31 тысяче рублей за «квадрат». Но люди понимают, что, купив квартиру в Саранске даже по коммерческой стоимости, они смогут ее продать гораздо дороже. Это бизнес, который в том числе подогревает рост цен на рынке недвижимости. Сегодня в районах республики не проданы порядка 800 квартир, из них только в Рузаевке — 150. Частный застройщик возводит целый микрорайон за городом рядом с рузаевским поселком Левжа. Место замечательное, транспортная доступность приличная, да и за «квадрат» просят всего 36—37 тысяч рублей, но продажи не идут. Не покупают не потому, что дорого или некачественно. Место не устраивает…»

По мнению Евгения Терелова, на цену квадратного метра в новостройках в первую очередь влияет стоимость земельного участка. «Одно дело, когда осваиваются новые территории и совсем другое, если жилье возводится на месте частного сектора, — говорит он. — Жители знают, что их дома в любом случае будут снесены, и заламывают цены! За четыре сотки земли и дом площадью 30—40 квадратов, который врос в землю по самые окна, просят по 10 миллионов рублей! Естественно, застройщик включит затраты в стоимость квадратного метра возводимого жилья». Еще одна основная составляющая цены на недвижимость в новостройках — так называемая «коробка» жилого дома. Она требует затрат на кирпич, раствор, железобетон, столярные изделия, электрику, сантехнику, зарплату работников, привлечение подрядных организаций и прочее. В ее себестоимость также закладывается прибыль организации. Конечная сумма зависит от конструкции здания и проектных решений. Например, кирпичный дом дороже панельного. На цену влияет размер входных групп, лестничных площадок и лифтовых холлов, которые в современных новостройках занимают до 25 % общей площади дома. Затраты на их строительство также включаются в стоимость «квадрата». Себестоимость типовой «коробки» в разных районах города примерно одинаковая, но фундамента — различная. «Когда строили ипотечное жилье на улице Металлургов, забивали семиметровые сваи, — говорит Терелов. — В микрорайоне «Юбилейный» пришлось использовать 18-метровые сваи, в результате чего затраты на возведение фундамента выросли в три раза. А если расходов больше, значит, и квартиры дороже».

Строительство инженерных сетей — еще один немаловажный ценообразующий фактор на первичном рынке жилья. В некоторых случаях требуется построить, например, всего 50 метров теплотрассы, в других — 1,5 километра да еще реконструировать теплопункт, заменить насосы. И опять затраты придется компенсировать за счет покупателей квартир.

«Например, при застройке в районе Тавлы Мордовская ипотечная корпорация взяла кредит в 500 миллионов рублей, чтобы провести водопровод, линию электропередач и теплотрассу, — продолжает министр. — В итоге ссуда и процентная ставка по ней повысили себестоимость квадратного метра на 1,5 тысячи рублей. Кроме того, строительную площадку пришлось засыпать грунтом на 4 метра, чтобы ликвидировать болото. В итоге с учетом всех затрат по инженерной подготовке и содержания работников корпорации средняя стоимость «квадрата» составила 38 тысяч рублей. МИК реализовала квартиры за 34 тысячи, а значит, несла убытки. Чтобы хоть как-то сводить концы с концами и сохранять рентабельность, она вынуждена продавать 30 процентов жилья на коммерческом рынке. Причем в среднем за 47 тысяч рублей, тогда как другие застройщики просят не меньше 50—55 тысяч… Хочу, чтобы люди это понимали».

Следующий фактор влияющий на стоимость квадратного метра, — это стоимость стройматериалов. По словам Терелова, сегодня застройщикам дешевле привозить железобетон из других регионов, например из Чувашии, чем покупать в Саранске. «Но мы им рекомендуем сотрудничать с местными производителями, иначе уже завтра стройиндустрия республики умрет, а послезавтра те же чуваши поднимут цены. Почему у нас дороже? Опять же по объективным причинам. В Мордовии нет ни Волги, ни Оки, соответственно, чистый речной песок для производства ЖБК приходится завозить из других регионов. Нет у нас и щебня высокой прочности, а также заводов по изготовлению мягких кровельных материалов и стекла. Но поддерживать своего производителя необходимо, чтобы сохранить рабочие места и снизить безработицу. Именно поэтому мы стараемся развивать так называемую внутрихозяйственную кооперацию, чтобы даже рукавицы друг у друга покупали. Отсюда некоторые издержки производства. Конечно, присутствует и человеческий фактор, когда один хочет нажиться на другом…»

Завершает перечень причин ценообразования на первичном рынке недвижимости — желание заработать как можно больше у некоторых застройщиков. Этого министр не скрывает: «Они знают, что жилье в Саранске востребовано, и искусственно взвинчивают цены».

 

Качество

Как утверждает министр строительства и архитектуры РМ, появилось множество организаций, которые зарабатывают на том, что отсуживают деньги у застройщиков. Кроме того, существует сговор определенной категории граждан и юристов. «При этом качество строительных работ у всех застройщиков в республике примерно одинаковое, но исковые требования чаще предъявляют к Мордовской ипотечной корпорации, — говорит он. — Она, в свою очередь, готова устранить погрешности и недоделки. Только зачастую собственникам жилья этого не нужно, они хотят денег. Были случаи, когда владельцы квартир через суд требовали от ипотечной корпорации 300 тысяч рублей, а смета на исправление недостатков составляла 86 тысяч. Ипотечная корпорация даже провела анализ судебных решений, по которым возмещались средства на замену оконных блоков. Спустя некоторое время проехались по этим адресам — ни в одной квартире окна не были заменены. Многие из истцов, которые получают деньги, тратят их не на ремонт, а на погашение кредита либо покупают мебель или машину. Это, конечно, их право, но теряется смысл первоначальных претензий».

Возникает резонный вопрос: зачем нести дополнительные расходы на судебные тяжбы и исправление недостатков, если можно их не допускать? «К сожалению, в строительстве, как и в других сферах, есть не очень квалифицированные работники, — продолжает Терелов. — Кроме того, любой труд имеет свою цену. Сегодня по федеральным расценкам цена одного кубического метра кладки составляет 750—800 рублей. Каменщик в день должен уложить 1,5 куба. В итоге его месячный заработок составит 26,5 тысячи рублей. Эта сумма закладывается в расчетный материал по стоимости строительства. Но специалисты сегодня берут 1,5—2 тысячи за куб. Штукатур просит не предусмотренные сметой 45—50 рублей за квадратный метр, а все 300! Вот поэтому коммерческое жилье сегодня дорогое. Если бы Мордовская ипотечная корпорация реализовала квартиры по более высокой цене, то имела бы возможность привлечь работников, которые могут выполнить работы качественнее. Таковые, несомненно, в республике есть. Именно они построили Ледовый дворец, Главпочтамт, реконструировали Музей им. Эрьзи и РДК… Наши люди могут работать. Их приглашают москвичи возводить коттеджи на Рублевке, только там цена совсем иная…

Для категорий граждан, которые не могут приобрести квартиры без поддержки государства и по коммерческим ценам, Мордовская ипотечная корпорация строит социальное жилье. Но это вовсе не значит, что людям нужно мириться с явными нарушениями СНиПов и ГОСТов, к которым, например, относится плесень на стенах и потолках. С теми «умниками», которые составили договор купли-продажи, оговаривая возможность таких проблем, разберусь лично. Они дискредитировали директора и Мордовскую ипотечную корпорацию в целом. Таких людей нужно увольнять!»

 

Проект

Пензенский проект — пример того, за счет чего можно снизить цену квадратного метра жилья, избегая недоделок Пензенский проект — пример того, за счет чего можно снизить цену квадратного метра жилья, избегая недоделок

penza_ipotechnye_doma (39) penza_ipotechnye_doma (46) penza_ipotechnye_doma (51) penza_ipotechnye_doma (52)Мордовия в числе других регионов приступила к реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи», которая в целом по стране предполагает строительство 25 миллионов квадратных метров эконом-класса. Все инвестиции в этом направлении — собственные средства застройщиков. Государство обязуется лишь компенсировать затраты на инженерную инфраструктуру из расчета 4 тысячи рублей за квадратный метр. При этом в рамках программы его стоимость не может превышать 35 тысяч. Именно за такую цену планирует продавать новые квартиры Мордовская ипотечная корпорация, которая единственная среди застройщиков региона-13 заявила о своем участии в проекте. Новостройки будут возводиться на двух земельных участках — в Луховке и 5-м микрорайоне Тавлы. На первом запланировано строительство трехэтажек из газосиликатных блоков с облицовкой силикатным кирпичом. В каждой по 22 квартиры. На втором подрядчик в лице Саранского домостроительного комбината построит панельные 10-этажные дома. Какой будет внутренняя отделка квартир, без которой, согласно программе, сдача жилья невозможна, застройщик еще не решил. Между тем в Пензе «Жилье для российской семьи» уже продают, причем по 30 тысяч рублей за «квадрат».

Генеральный директор пензенского ООО «Соцжилпроект» Анатолий Виноградов. Генеральный директор пензенского ООО «Соцжилпроект» Анатолий Виноградов.

«Для нас важно реализовать программу на таких условиях, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, — говорит генеральный директор пензенского ООО «Соцжилпроект» Анатолий Виноградов. — Нам удалось создать на стройплощадке уникальный для России мобильный производственный комплекс по выпуску прочных и идеально ровных железобетонных плит. Собираются они по немецкой технологии без сварки. В итоге внутренняя отделка требует минимальных вложений, а себестоимость жилья в целом удешевляется примерно на 30 процентов. Квартиры по экономичной цене имеют качество премиум-класса. На стройплощадку дважды приезжал министр строительства России Михаил Мень. Он даже простукивал стены изнутри, чтобы удостовериться, что это железобетон, а не гипсокартон… Себестоимость жилья снижается также за счет внедрения новой системы управления. Много потерь в строительстве происходит из-за человеческого фактора. Застройщики тратят деньги на исправление брака, необоснованную логистику и многое другое, потому что работники привыкли заботиться только о том, чтобы освоить смету. Сколько бы ни дали денег, потратят все. Такая вот вредная профессиональная привычка, сложившаяся еще в советские времена. Мы приучаем своих специалистов делать максимально много с минимальными затратами. Свой опыт планируем распространить в других регионах страны». Новый микрорайон под названием «Чистые пруды» пензенские застройщики возводят в 5 километрах от областного центра. Строят трехэтажные дома разной планировки. Каждая квартира имеет внутреннюю отделку, причем с претензией на модный дизайн в стиле минимализма. Полы покрыты ламинатом, на стенах — плотные флизелиновые обои, с которыми приятно гармонируют межкомнатные двери с вставками из тонированного стекла.

«Мы сделаем не хуже, — уверяет министр строительства и архитектуры РМ Евгений Терелов. — Обещаю. Только вот построить капитальный кирпичный дом в Саранске по цене 30 тысяч рублей за «квадрат» сегодня невозможно по объективным причинам, о которых я сказал. Время покажет, в чьих домах жить комфортнее».

 

Особое мнение

Председатель ТСЖ «Волгоградская 73» Евгений Игнатов: «Количество недостатков приобретаемого жилья увеличивается с каждым годом…»

— Отрадно видеть, что усилия редакции еженедельной газеты «Столица С» в решении проблем приобретения некачественного жилья молодыми семьями в городе Саранске не остались незамеченными министром строительства и архитектуры РМ Евгением Тереловым. Договоры купли-продажи недвижимости, на основании которых молодые семьи приобретают свое жилье, значительно эволюционировали за последние три года. Количество недостатков приобретаемого жилья увеличивается с каждым годом значительно. 21 недостаток (2013 год) — 63 недостатка (2014 год) — 91 недостаток (2015 год). В статье признан факт, что это недостатки нового, только что сданного в эксплуатацию жилья. Этот «замечательный» договор, в котором указаны все возможные недостатки, позорит и подрывает авторитет руководства Мордовии, которое в настоящее время прикладывает немало усилий для развития строительства комфортного и доступного жилья для молодых семей.

Ситуация с такими договорами в скором времени может развиться до такого уровня, что застройщикам в договоре купли-продажи недвижимости мало будет оговорки о наличии плесени в новой квартире. Это может дойти до того, что вместо стеклопакетов застройщику достаточно будет установить качественный целлофан, и все это будет прикрыто (как и сейчас) принципом свободы договора.

Будем надеяться, что слова министра строительства нашей республики не разойдутся с делом и все виновные в такой ситуации лица будут привлечены к ответственности.

 

340x240_mvno_stolica-s-noresize