Воскресенье, 14 апреля
Экономика

«Льготная ипотека «потянула» вниз цены на жилье…»

За счет чего региону-13 удается развивать строительный бизнес и поддерживать рынок недвижимости.

Строительство

За счет чего региону-13 удается развивать строительный бизнес и поддерживать рынок недвижимости.

В республике за 2015 год в строительство вложено около 23 миллиардов рублей, что на 4,3% больше, чем годом ранее. Но, несмотря на такие оптимистичные цифры, строители признаются, что находились будто на линии фронта. Дело в том, что весной из-за сложной экономической ситуации рынок жилья в Мордовии практически замер. Люди перестали покупать квартиры в новостройках. Застройщики стали терпеть убытки. За ними по цепочке в трудное положение попали производители стройматериалов. Похожая ситуация сложилась и в соседних регионах. Но в Мордовии все-таки нашли способ «разбудить» рынок недвижимости. За счет чего это удалось сделать? Почему это обернулось падением цен на квадратные метры? Как сегодня оплачивается труд местных строителей? Зачем на строящийся стадион привезли «гигантов» из Китая? Кто должен ответить за качество дорог? Ответы на эти и другие вопросы искала Ирина Разина.

Жилье. В 2015-м в Мордовии введено в эксплуатацию 324,4 тысячи квадратных метров жилья. Из них 195,2 тысячи — экономкласса. Несмотря на кризисный год, строители даже добились роста, который составил 101,6% по объемам возведенного жилья к уровню 2014 года. «Это показательные цифры, — считает министр строительства и архитектуры РМ Виктор Цыганов. — Многие секторы экономики в прошлом году находились в трудном положении. Думаю, что наше строительство устояло во многом благодаря тому, что глава республики лично контролирует все объекты. Многие коллеги из других регионов удивлялись тому, что на фоне общего падения строительного рынка мы демонстрировали, пусть и небольшой, но все-таки рост. Кто-то связывает это с чемпионатом мира по футболу. Но я считаю, что дело не только в этом. У нас при поддержке федерального центра реализуется сразу несколько социальных программ в жилищной сфере, благодаря которым инвестируются средства в строительство. Например, переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, обеспечение жильем молодых семей и детей-сирот… В марте-апреле прошлого года продаж готовых квартир и предлагаемых в строящихся домах по договорам долевого участия у нас практически не было! — рассказывает Виктор Цыганов. — В связи с волатильностью в экономике потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Высокие процентные ставки и всевозможные дополнительные условия не позволяли застройщикам своевременно привлекать кредитные ресурсы. В результате им стало нечем платить за выполненные работы, появилась задолженность по налогам и сборам. Во многих регионах дела шли не лучше. Все причастные к строительной отрасли хватались за голову, размышляя, что делать. И Мордовия едва ли не первой в стране предложила конкретный выход, решающий комплекс проблем. По инициативе главы республики, были введены льготные условия по ипотеке. Суть в том, что любые категории граждан, независимо от того, нуждаются они в улучшении жилищных условий или нет, привлекая в банке кредит не выше 12% под покупку квартиры в новостройке, фактически оплачивают всего 5%. Остальное возмещает республиканский бюджет. Согласитесь, таких выгодных условий сегодня нет нигде в России! Это дало строительному рынку определенный всплеск, потому что люди начали вкладывать свои накопления в жилье, и у застройщиков появились средства». Сейчас, по словам Виктора Цыганова, другие регионы активно изучают опыт Мордовии по льготной ипотеке. К тому же благодаря этой программе начали снижаться цены на жилье. «В прошлом году среднерыночная стоимость квадратного метра в Саранске составляла порядка 48 тысяч руб­лей, — говорит министр. — Сейчас она снизилась до 41–42 тысяч. Сыграло роль то, что в правилах предоставления льготной ипотеки есть норма: цена «квадрата» не должна превышать 44 тысячи рублей. Чтобы попасть в эту программу и привлечь клиентов, застройщики уменьшили свою доходность. После чего заработали рыночные механизмы, которые автоматически «потянули» вниз цены на жилье в целом». По словам Виктора Цыганова, появилось много желающих приобрести жилье на условиях льготной ипотеки в строящемся микрорайоне Юбилейный. Еще один фактор, повлиявший на общее снижение стоимости недвижимости в Саранске, — программа «Жилье для российской семьи», предложенная Президентом страны. «Мордовия — один из первых регионов, включившихся в ее реализацию, — отмечает министр. — Ее суть в том, что цена «квадрата» не должна превышать 35 тысяч рублей. Мы взяли на себя обязательство в рамках этой программы до конца 2017 года построить около 55 тысяч квадратных метров жилья в 5-м микрорайоне того же Юбилейного и в Луховке. Большая часть квартир была раскуплена на начальной стадии строительства… Благодаря этим проектам рынок вновь оживился. Каждый рубль, вложенный в это строительство, имеет мультипликационный эффект в других отраслях экономики. Схема простая: человек купил у застройщика жилье, тот заплатил своим рабочим, производителям стройматериалов, транспортным и энергетическим службам и так далее по цепочке. В итоге у всех есть работа и доход. Жилье послужило неким драйвером для предприятий стройиндустрии. Были периоды, когда продажи встали «на ноль», производители выходили на неполный рабочий день. Не было такой потребности в бетоне, кирпиче и т. д. Как только стройка заработала, пошла отгрузка с этих предприятий. Понадобились дополнительные объемы, предприятия стали постепенно возвращаться к полной рабочей смене… Сегодня жилье практически полностью строят из местных стройматериалов. Тем более что они хорошего качества. Цемент и песок наши, железобетон, кирпич, кабель, фасадные материалы и строительные смеси для внутренней отделки — тоже.»

Строительство нового района Тавла находится под личным контролем главы республики

Строительство нового района Тавла находится под личным контролем главы республики

Качество жилья. Министр строительства признает, что такая проблема действительно существует. Но уверяет, что в последнее время становится менее злободневной. «Еще с советских времен отношение к качеству жилья было посредственное, — говорит Виктор Цыганов. — Мол, человек заедет в квартиру и сам сделает все, как ему надо. Тем более, если многим жилые помещения предоставляли бесплатно. Постепенно такой подход обернулся нехорошими последствиями. Например, в конце 1990-х–начале 2000 годов для всех стал нормой большой перепад качества плит перекрытия. Жильцы часто закрывали на это глаза, мол, крыша над головой есть, и ладно. Постепенно к тому, что новоселы серьезных претензий не высказывают, строители стали привыкать. Поэтому и работали многие по принципу «и так сойдет». А сейчас к вопросу покупки жилья люди стали относиться гораздо серьезнее. Это вынудило не только усилить контроль качества, но и пересмотреть технологии. Например, раньше практически везде стяжка трещала вследствие усадочных трещин при испарении влаги. А сейчас практически все перешли на полусухую стяжку — жесткую смесь с минимальным объемом жидкости, необходимым только для гидратации цемента. Как следствие, пор и пустот на такой поверхности просто нет, и практически нет усадки, что является, по сути, гарантией надежности и прочности будущих полов». При этом Виктор Цыганов отмечает, что в Саранске есть и те, кто научился зарабатывать на тяжбах со строительными организациями. «Эту нишу на рынке заняли несколько юристов, которые от лица собственников жилья судятся с застройщиками, — сетует министр. — При этом у многих из них уже появились свои эксперты, которые пишут нужные заключения о том, что в той или иной квартире столько строительного брака, что просто жить невозможно. Суд на основании таких оценок, как правило, выносит решение в пользу истца. Застройщик несет дополнительные расходы. При этом, когда мы, собрав специальную комиссию, приходили в проблемные квартиры и предлагали устранить брак, собственники жилья не пускали нас внутрь, ссылаясь на своего юриста. Очень многие жаловались на качество окон. Суд принимал решение взыскать компенсацию с застройщиков. Позже мы специально объезжали эти адреса, и ни один из истцов некачественные окна не заменил! Говорят: «Зачем? Меня все устраивает». А на отсуженные у застройщика деньги один купил себе мебель, другой — машину и т. д. Хотя в этой ситуации был огромный плюс: застройщики сформировали у себя отделы контроля качества, оснастив их всем необходимым оборудованием. И теперь если, например, каменщики неровно сложили перегородку, ее ломают и кладут заново. Они понимают, что оставлять явный строительный брак сегодня — себе дороже…»

Зарплаты в строительстве в прошлом году выросли на 17,3% и составили в среднем 22,5 тысячи рублей. По этому показателю по итогам 2015 года республика находилась на пятом месте среди регионов в ПФО, хотя еще в 2014 году была на предпоследнем месте. Но, по словам Виктора Цыганова, эти официальные подсчеты немного отличаются от реального положения дел. Дело в том, что в республике работает более 1,3 тысячи строительных организаций, основная часть которых — небольшие общества или индивидуальные предприниматели. «Именно они «тянут» показатели по зарплатам вниз, — поясняет министр. — В крупных и средних строительных организациях средний уровень оплаты труда — 26,5 тысячи рублей. А многие мелкие строительные фирмы по документам платят своим работникам «минималку». Это почти всегда означает, что они работают с применением «серой» бухгалтерии. Хотя на самом деле зарплаты там не хуже, чем в крупных компаниях». Сегодня в строительной отрасли одна из наиболее высоких заработных плат на «Мордовцементе» — в среднем 38 тысяч рублей. С прошлого года уровень оплаты труда там вырос на 25%. «Обнадеживает то, что эта зарплата была утверждена новым собственником, — отмечает министр, вспоминая о том, что ведущее цементное предприятие переживало в 2015-м не лучшие времена. — За последнее время в развитие завода вложено более 1,2 миллиарда рублей. А проблем там было действительно много. По территории «Мордовцемента» проходит порядка 50 километров железнодорожных путей. В определенный момент все они пришли в негодность. Локомотивный парк оказался изношен, некоторое производственное оборудование нуждалось в ремонте. Все это влияло на себестоимость готовой продукции и сроки ее производства. Сейчас многие проблемы устранены. Надеемся, что «Мордовцемент» и дальше будет развиваться. Главное — есть обещание собственника главе республики, что этот год предприятие завершит с ростом объемов производства».

Дороги — отдельная сфера строительной отрасли. В текущем году на эти цели из средств республиканского и федерального бюджетов, а также за счет дорожного фонда РМ планируется направить свыше 4 миллиардов рублей. Продолжится строительство восточной части транспортного обхода Саранска — от дороги на аэропорт до выезда на Николаевку, где появится еще одна развязка «клеверный лист». «Сейчас там идет снос строений, начато строительство путепровода над железной дорогой и т. д., — поясняет Виктор Цыганов. — Это знаковый объект, с вводом в эксплуатацию которого мы весь тяжеловесный и крупногабаритный транспорт направим в обход центральной части города. Планируется, что строительство восточной части обхода завершится в следующем году». Также разгрузит центр Саранска от транспорта дорога со Светотехстроя на Юго-Запад, первая очередь которой уже введена в строй. Строительство второй должно завершиться в ближайшие месяцы. «Еще один ключевой объект, к строительству которого мы приступили недавно, — дорога со Светотехстроя на Химмаш по ул. Строительной, — отмечает Виктор Цыганов. — Там будет самый длинный путепровод в городе через железную дорогу и реку Инсар с выездом на пересечение Гожувской и Севастопольской». Кроме того, по словам Виктора Цыганова, дорожное строительство введется в районах республики. В частности, работы по ремонту проезжей части скоро начнутся в Рузаевке, откуда поступает много жалоб на состояние дорожного полотна. Говоря о качестве дорог, министр строительства и архитектуры сетует на перегруз тяжеловесного и крупногабаритного транспорта, что ведет к разрушению покрытия дороги, а это еще и прямой путь к аварийной ситуации. «Сейчас в Управлении автомобильных дорог республики закуплен пункт весового контроля, применение которого позволяет штрафовать владельцев перегруженного транспорта, — говорит Виктор Цыганов. — Часто водители фур, стремясь больше заработать, забивают свои прицепы до отказа. По одной и той же дороге легковые автомобили могут курсировать годами, не нанося ей ущерба. Но если там же проедет перегруженный тяжеловес, дорога может сразу «поплыть». А в сознании людей все равно виноват будет не тот водитель большегруза, а строители, мол, плохо сделали дорогу…»

Строительство

Чемпионат мира по футболу. В подготовке к этому событию строители — одни из основных действующих лиц. Стройки, приуроченные к мировому первенству, ведутся практически в каждом районе города. Один из ключевых объектов — аэропорт Работы там разделены на федеральную и республиканскую зоны ответственности. В частности, реконструкцию взлетно-посадочной полосы до стандартов, позволяющих на регулярной основе принимать самолеты уровня Boing 737 и Airbus 320, и расширение мест стоянок для самолетов курирует Росавиация. «Там возникли определенные сложности с выбором подрядчика, — отмечает Виктор Цыганов. — Но сейчас все разрешилось, и новый подрядчик уже приступил к работе. Хотя это строительство контролирует федеральное агентство, мы все равно стараемся держать руку на пульсе, поскольку это очень важный для республики объект». Зона ответственности республики при подготовке аэропорта к футбольному первенству — строительство пассажирского терминала. Территориально он расположится на отдалении от действующего здания аэропорта — ближе к стоянкам. Это, по замыслу проектировщиков, сделает воздушную гавань Мордовии более комфортной для пассажиров. «Наш сегодняшний аэропорт — это типовое административное здание советского образца, — отмечает Виктор Цыганов. — Его даже невозможно реконструировать, чтобы разместить там нормальные пункты накопления, досмотра и т. д. А новый терминал будет самым современным. Кстати, изначально здание спроектировали по пропускной способности, следуя требованиям ФИФА. Его площадь должна была составить 18 тысяч квадратных метров! Мы кричали во все инстанции, что Саранску не нужен такой огромный аэропорт! Это неоправданные расходы. Долгое время нам настойчиво отвечали, что есть нормы. После долгих переговоров руководству республики все-таки удалось убедить пересмотреть пропускную способность нового аэропорта Саранска. В итоге площадь здания уменьшилась до 7 тысяч «квадратов». Кстати, рядом с этим постоянным терминалом на время чемпионата мира разместится временный. Именно там будет оборудование, позволяющее производить паспортный контроль и пограничный досмотр пассажиров международных рейсов. Пока этот объект находится в стадии проектирования. Для футбольных сборных, которые прибудут в Саранск в дни чемпионата, построена гостиница «Адмирал» на ул. Республиканской, и возводится комплекс на ул. Коммунистической. Отель для представителей ФИФА строят на ул. Кавказской. «Работы на этих объектах идут в штатном режиме. Все сроки соблюдаются», — уточняет Виктор Цыганов. Также началось возведение гостинично-жилого комплекса «Тавла» из восьми зданий. Половина из них изначально будут жилыми домами. Остальное — отель с последующей трансформацией под квартиры. Кроме того, в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу 2018 года строятся две транспортные развязки. Первая — возле 2-го микрорайона Юбилейного — в ближайшее время будет открыта для движения. «Сейчас там монтируют барьерные и перильные ограждения, асфальтируются съезды и т. д.», — уточнил министр. Второй объект — дорога к новому пассажирскому терминалу аэропорта. «И там строительство находится в завершающей стадии», — утверждает Цыганов.

Стадион «Мордовия Арена» — безусловно, основной объект будущего чемпионата мира по футболу. «Хотя эта стройка тоже федеральная, мы активно за ней следим, — отмечает министр. — Помогаем генподрядчику ПСО «Казань» решать многие смежные вопросы, связанные с проектированием, инженерными сетями, с землей и т. д.». На строительстве спортивного объекта задействованы более 1,5 тысячи человек, работы проходят в соответствии с графиком. Практически завершена монолитная часть, кладка кирпичных перегородок выполнена на 73%, начаты отделочные работы как во внутренних помещениях, так и на фасадах. Более чем на 90% завершено подведение внутриплощадочных инженерных сетей. Кстати, в начале августа из Китая в Саранск прибыли два мощных строительных крана грузоподъемностью 350 и 400 тонн, которые будут использоваться при монтаже основных металлических конструкций. На подходе еще два таких агрегата. А в сентябре в столицу Мордовии доставят еще два сверхмощных строительных крана грузоподъемностью по 700 тонн каждый. Они будут работать как внутри будущей чаши стадиона, так и с внешней стороны. Когда эта техника приступит к работе, постепенно стадион начнет принимать реальные очертания. А это уже, в определенном смысле, знаковое событие». Параллельно со строительством стадиона ведутся работы и на примыкающих к нему площадках. В частности, активно возводится жилье во 2-м микрорайоне Юбилейного. Там же строятся школа и два детских сада. «Эти объекты связаны с чемпионатом мира по футболу лишь косвенно, — отмечает Виктор Цыганов. — Но мы понимаем, что без них общая картина этой территории будет неполной». Будущая школа на 1 450 учеников окажется самой большой в городе. «Она уникальна для Мордовии как с технологической точки зрения, так и по оснащению, — поясняет министр. — Это, конечно, добавляет ответственности и усложняет строительство. Например, уже на начальном этапе нужно проложить соответствующие телекоммуникационные и инженерные сети, чтобы школа могла использовать в образовательном процессе самые современные технологии. Отделка тоже должна быть соответствующей». Финансирует строительство большей частью федеральный бюджет. Сейчас завершаются работы на нулевом уровне: полностью забиты сваи, идет монтаж фундаментных блоков и плит перекрытия на уровне пола первого этажа. В ближайшее время начнется кирпичная кладка стен. По графику строительство школы должно завершиться к концу года. «Глава Мордовии Владимир Волков регулярно бывает на всех строящихся объектах, — говорит Виктор Цыганов. — Большую часть работ он контролирует лично. Так что расслабляться нам не приходится. Тем более что Владимир Дмитриевич и сам по образованию строитель, поэтому детально разбирается во всех нюансах. Это, конечно, добавляет не только ответственности, но и придает нашей работе хороший ритм».

Владимир-Волков

Столичное поздравление

«В Мордовии сейчас реализуется уникальная строительная программа, не имеющая аналогов в истории республики. Работы одновременно ведутся более чем на ста объектах, — отметил в праздничном послании Глава Мордовии Владимир Волков. — Там, где идет стройка, всегда кипит жизнь. Ежегодно в республике вводятся производственные объекты, жилые дома, школы, детские сады, больницы, создаются новые технологии в строительстве и производстве строительных материалов. И все это, несмотря на санкции и финансово-экономический кризис. Особо подчеркну, что строительство всех жизненно важных объектов стало возможным благодаря прямой поддержке Президента России Владимира Владимировича Путина. Мы дорожим таким вниманием к нашей республике со стороны главы государства! Говоря о результатах, мы часто оперируем сухими цифрами: количеством введенных квадратных метров жилья, километрами новых трасс, гектарами территорий. Но за каждой из этих цифр — огромная тяжелая работа сотен предприятий и тысяч людей. Наша основная задача — не останавливаться на достигнутом. Каждый кирпич нового здания, каждый новый метр дороги ложатся в прочный фундамент единства нашего общества. Решить все стоящие перед нами задачи мы сможем только вместе, только при полной поддержке друг друга».

Материалы по теме
Закрыть